今年有關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最重要的兩天結(jié)束了
每年這時候的兩會我們會回顧上年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更重要的是如何規(guī)劃的當(dāng)年
不夸張的說我身邊原本忙于看房的小伙伴都會停下看房的腳步
他們關(guān)心的是兩會對于市場情緒對于樓市情緒的影響
畢竟這是領(lǐng)銜各季度經(jīng)濟(jì)類政治局會議的總會議，相比于我們看過的太多會議而言，兩會擁有太多定調(diào)權(quán)
從這里我們也能看到未來這一年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的既定節(jié)奏
尤其是房地產(chǎn)
相比于各季度政治局會議里的房產(chǎn)內(nèi)容，我們都能從當(dāng)年的兩會里找到些影子
所以今年有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容怎樣
相比具體內(nèi)容我們覺得這次有關(guān)房產(chǎn)內(nèi)容傳遞出的信號有點(diǎn)罕見
01
關(guān)注這三句話
每年兩會的第二天都較為核心，因?yàn)橛小墩ぷ鲌蟾妗?/span>
而這部分內(nèi)容也會分為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜糠郑仡櫋⒖傮w要求、具體落地
要說的三句話就出現(xiàn)在后兩個部分
不過關(guān)注的也不是三句話本身，而是它的出場方式
首先是穩(wěn)住樓市股市第一次被寫進(jìn)《政府工作報告》總體要求，這是讓很多文件解讀者都覺得陌生的出場
因?yàn)橥晡覀兛吹降氖欠€(wěn)中求進(jìn)這類走勢措辭
如此聚焦且提升到總體要求還是首次，背后有關(guān)地產(chǎn)問題的緊迫性和重要性在今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的站位不言而喻
穿透去看今天的樓市股市已經(jīng)不僅僅是股市樓市本身
而是每家每戶的資產(chǎn)負(fù)債，本質(zhì)上穩(wěn)住股市樓市也是穩(wěn)住每個家庭的資產(chǎn)
當(dāng)樓市問題觸及這個層面，那房地產(chǎn)就不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題
這是釋放的底線信號
某種程度上這也給了關(guān)注樓市股市的目光最底部的信心，直白說我們在今年年初還有所觀望的市場情緒其實(shí)可以在這找到底線
其次第二句
同樣看的不是具體說的什么，而是怎么說
止跌回穩(wěn)是去年9月26日政治局會議提出的調(diào)控方針，這句話又在去年12月政治局會議里被強(qiáng)化為持續(xù)用力的推動止跌回穩(wěn)
這次兩會圍繞樓市的內(nèi)容就是這句開篇，一字不差
政策的延續(xù)是肯定的，但指導(dǎo)類文字里不增加不減少其實(shí)本直是一種表態(tài)
去年9月26日帶來的市場調(diào)控從各維度數(shù)據(jù)來看應(yīng)該是近兩年最好的一次
以上海為例，新房市場去化熱度維持到年底
二手市場更是連續(xù)四個月維持在月均兩萬多套，這是近五年都少見的情況
經(jīng)過測算這個三月的市場大概率還會維持兩萬套加
不僅上海，全國一二線城市都拿到近幾年最好的樓市熱度
一字不差的“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”的最高肯定，因?yàn)槿〉糜行нM(jìn)展所以這是可行可復(fù)制可延續(xù)政策
側(cè)面看這也讓我們看到了政策的階段性底部
也許圍繞方針有調(diào)整幅度，但短期去看止跌回穩(wěn)這是目前對樓市的頂格處理
第三句在這里
容易被忽略卻也是全篇最讓人遐想的部分，有關(guān)增量政策
老實(shí)說接下來樓市有無增量政策是本屆兩會樓市部分的關(guān)注重點(diǎn)，而兩會里的這句也毫不避諱的正面了這個問題，給增量政策留余地
這件事如果說有什么值得關(guān)注的時間點(diǎn)，每年一二季度銜接時間算一個
以上三句從三個不同角度給到我們有關(guān)今年樓市的一些信號
首先樓市股市被上升到經(jīng)濟(jì)之上的底線問題
同時樓市里的調(diào)控思路也有了去年9·26的有效經(jīng)驗(yàn)，這有意味著沿著這條思路可以深化
而這三個信號也搭建好了今年樓市調(diào)控的頂層架構(gòu)
02
這時候我們再去看具體到樓市內(nèi)容字字句句就更有底了
兩會關(guān)于今年樓市統(tǒng)共233字，篇幅有點(diǎn)罕見
一如既往放在防范風(fēng)險里
展開來看這里的每條我們都似曾相識
嚴(yán)控土地供應(yīng)是去年5月有關(guān)房地產(chǎn)會議里的調(diào)控方向，隨之而來的就是從2024年到2025年全國各城的土地供應(yīng)的銳減，最高可達(dá)80%
回購存量房是去年上半年樓市調(diào)控的重要措施，將以舊換新作為切入口，從跟中介賣二手買新房的以舊換新，到直接回購開發(fā)商存量房，開發(fā)商存量房得到去化
融資機(jī)制更是從2023年開始就是救房企的重要手段之一
從融資的三支箭（三種融資渠道）到房企白名單，圍繞如何替房企融資的方法也在不斷迭代
城中村改造和老舊房屋改造這項(xiàng)政策離我們最近，去年10月針對樓市提出的擴(kuò)需政策，到今年1月決定繼續(xù)擴(kuò)容
2024年10月15日國新辦發(fā)布會©國新辦官網(wǎng)
想說的是這里面每條我們都不陌生
房產(chǎn)類政策尤其涉及城市基建方向的內(nèi)容，它一定具備兩個特質(zhì)
首先政策前后的強(qiáng)關(guān)聯(lián)、其次就是切換到長周期維度去考量
而面對這233個字里眼熟的條條框框我們要看的已經(jīng)不是內(nèi)容本身
甚至不是體系化
而是需要加入時間的維度重新審視
我們隨便拎出一條，比如將城中村改造擴(kuò)圍到300多個城市，將城中村改造項(xiàng)目擴(kuò)圍到1790個
各位知道我們改造一處城中村需要多久么
根據(jù)上海市房管局的數(shù)據(jù)，上海計(jì)劃在2026年底前全面完成城中村的改造任務(wù)
回購存量房或者盤活土地也是如此
從回購存量房后用現(xiàn)金輸血開發(fā)商現(xiàn)金流，或者回購開發(fā)商沒能力繼續(xù)開發(fā)的土地刺激開發(fā)商做新的土地開發(fā)，本質(zhì)上都需要時間
而且不多不少兩三年
換句話說從2023年到2024年這些政策雖然眼熟，但2025年當(dāng)我們看回這些政策的時候，這里的每條政策都作數(shù)
因?yàn)?025年是改變剛剛開始或者正在發(fā)生的那年，這點(diǎn)是被所有人忽略的
同樣被忽略的還有很小的一點(diǎn)
大概是這句，有關(guān)“好房子”的內(nèi)容，關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式里總少不了它
老實(shí)講，今年之前這句更像一句口號
但漸漸的不知道各位發(fā)現(xiàn)沒，就是當(dāng)我們越來越多看到它的時候
也是我們越來越多聽到四代宅消息的時候
以及越來越多聽到智能家居涉獵房地產(chǎn)上下游的時候
©安徽房地產(chǎn)協(xié)會
這背后有一點(diǎn)也逐漸明朗，就是房地產(chǎn)發(fā)展新模式到底新在什么地方
新模式并不僅僅指的是四代宅和智能家居，但反過來這兩個方向一定歸屬于新模式
所以樓市信號之外，關(guān)于這次兩會里房地產(chǎn)的具體內(nèi)容別著急略過
內(nèi)容都是老內(nèi)容，但加上時間、加上細(xì)節(jié)，這些老內(nèi)容也有了新意思，我們唯一需要做的是讓子彈飛一會
03
當(dāng)我們關(guān)注房地產(chǎn)的時候我們關(guān)注的是什么
兩會內(nèi)容包羅萬象，從經(jīng)濟(jì)到民生、從就業(yè)到產(chǎn)業(yè)的跨越式內(nèi)容里，房地產(chǎn)只是其中一部分
而關(guān)注房地產(chǎn)的背后我們關(guān)注的也從來不是地產(chǎn)，而是背后整個經(jīng)濟(jì)
因?yàn)槟苡绊懙禺a(chǎn)的也從來不是地產(chǎn)本身，而是整個經(jīng)濟(jì)底盤
眼下最頂層的經(jīng)濟(jì)政策就是擴(kuò)內(nèi)需
最堅(jiān)定的經(jīng)濟(jì)政策就是激活民營經(jīng)濟(jì)、最銳利的經(jīng)濟(jì)模式就是新質(zhì)經(jīng)濟(jì)、不斷持續(xù)推動的是放開經(jīng)濟(jì)限制..
這些意識都已經(jīng)在刻在了我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展DNA里不斷縱深和橫跨
也構(gòu)成了今天房地產(chǎn)的基本盤
這也是為什么每次樓市政策之外，我們還要抬頭看看樓市外面的天
而今年這個方面需要我們格外關(guān)注兩件事
首先是今年提到的赤字率3%提到4%
數(shù)字背后關(guān)于赤字率的高低是經(jīng)濟(jì)學(xué)家考慮的問題，我們需要意識到的是
這其中通縮到微微通脹的轉(zhuǎn)折
今年各項(xiàng)債務(wù)，城市債、專項(xiàng)債等等都有不同維度提升
本質(zhì)上這就是對抗通縮的發(fā)展脈絡(luò)，而2025年是個轉(zhuǎn)折年
其次是去年時隔十年首次重提的適度寬松的貨幣政策
政策從提出到落地需要時間，2025年同樣也是適度寬松元年
我司財務(wù)總劉老師看到這條可以近乎斷定的是未來降準(zhǔn)降息的勢在必行
相比財政和貨幣政策，我們的樓市調(diào)控永遠(yuǎn)調(diào)整的都是局部
當(dāng)我們面對今年的財政和貨幣這兩大類經(jīng)濟(jì)調(diào)控的時候，這觸及的才是地產(chǎn)的根本，也是我們需要認(rèn)清的最大現(xiàn)實(shí)
04
很多人調(diào)侃說經(jīng)濟(jì)學(xué)的盡頭是心理學(xué)
其實(shí)說到底還是那句信心就是黃金
心理學(xué)也許還有很多不可控的部分，但信心的構(gòu)筑其實(shí)是個有關(guān)科學(xué)、規(guī)律、周期的問題
經(jīng)濟(jì)底盤里的新質(zhì)經(jīng)濟(jì)會挖掘新的增值極，也會帶來經(jīng)濟(jì)力量的全新配比
城中村改造或者老舊小區(qū)改造帶來的需求刺激，也會帶來樓市格局新變化
我們需要這些來自方方面面的改變
某種程度對于經(jīng)濟(jì)政策本身能否帶來信心才是更值得關(guān)注的
從這點(diǎn)看，2025年的兩會給了今年房地產(chǎn)很多很多...
